今天起，與廣大業(yè)主切身利益休戚相關(guān)的新版《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施辦法》正式施行。這既是本年度市政府頒布的首個地方規(guī)范性文件，也是對2007年版《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施辦法》的重新制定――新版本更好地導(dǎo)入了《物權(quán)法》《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等上位法的理念，結(jié)合了時下多元化的物業(yè)業(yè)態(tài)，緊密聯(lián)系鎮(zhèn)江物業(yè)管理的實(shí)際，厘清界定了物業(yè)服務(wù)中的諸多邊界問題。

新版《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施辦法》全文2萬多字，是近年來我市物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)出臺的較為全面細(xì)致的一部規(guī)范性文件。昨天，記者采訪了市住建局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人，為您詳解新版“辦法”。

先弄清――

哪些是住宅共用部分、

共用設(shè)施設(shè)備

住宅共用部分是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分。共用設(shè)施設(shè)備是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。

簡單來說，共用部分一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備則包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

再了解――

物業(yè)服務(wù)誰來承擔(dān)、

何時開始交納費(fèi)用

昨天，記者接到一位讀者訴稱，她最近買了一處房屋，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)費(fèi)交納從哪天開始算，與開發(fā)商起了“糾葛”。那么，什么是物業(yè)服務(wù)費(fèi)？交納的“起點(diǎn)”是哪天？

物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指建設(shè)單位或業(yè)主、業(yè)主大會通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。需要提醒的是，物業(yè)服務(wù)費(fèi)不包含公共水電費(fèi)、電梯運(yùn)行電費(fèi)等代收代繳費(fèi)用。

至于交納的“起點(diǎn)”，新版“辦法”規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。新版“辦法”中，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人征信系統(tǒng)。

應(yīng)知曉――

兩個“過半數(shù)”可更換

物管項(xiàng)目負(fù)責(zé)人

新版“辦法”第三章“業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會”，共27條，是“辦法”條款最多的章節(jié)。核心問題是解決“事權(quán)”和“財權(quán)”，通過規(guī)范化、公開化和透明化，厘清權(quán)責(zé)邊界，規(guī)范業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會在業(yè)主自治中的行為，從而保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，提高業(yè)主自治水平。

如，規(guī)定業(yè)主委員會有任期，其印章須標(biāo)注屆數(shù)和任期，以防止業(yè)主委員會任期屆滿后拒絕移交的情況。

再如，明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅唧w經(jīng)費(fèi)額度由業(yè)主委員會提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會表決通過后執(zhí)行。業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)由社區(qū)居（村）民委員會代為保管，社區(qū)居（村）民委員會應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，專戶存儲，監(jiān)督使用，業(yè)主委員會每半年要向業(yè)主公示一次收支情況。

業(yè)主委員會經(jīng)征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

此外，新版“辦法”規(guī)定業(yè)主委員會委員可以獲得津貼，但多少要由業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的津貼，以防止業(yè)主委員會委員從物業(yè)服務(wù)企業(yè)拿津貼，導(dǎo)致其不作為或亂作為的情況。

要“門清”――

車位、綠化、維修資金、

油煙擾民這些事……

關(guān)于人防車位，明確了一個時間“節(jié)點(diǎn)”。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放。人防工程停車位于2013年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護(hù)管理責(zé)任。自2013年5月1日起，人防工程停車位出租的租賃期限不得超過3年，不得將停車位出售、附贈。

關(guān)于住宅維修資金，確定七類危及房屋安全的情形可應(yīng)急使用。即便相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金代管部門復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置。

針對油煙擾民、小區(qū)內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、綠化損毀等需要多部門協(xié)調(diào)解決等情況，新版“辦法”明確了規(guī)劃、住建、城管、公安、消防、質(zhì)監(jiān)、物價等相關(guān)部門在物業(yè)管理中的具體工作職責(zé)，避免了部門之間的相互推諉，切實(shí)做到齊抓共管。

據(jù)介紹，市住建局、市物業(yè)管理協(xié)會編印了《物業(yè)管理100問》，對物業(yè)管理的基本概念、業(yè)主大會制度、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的繳納等作了解答。市民如需進(jìn)一步了解新版“辦法”，可到鎮(zhèn)江市物業(yè)管理網(wǎng)（http://www.iwaike.com/）自行下載。（翟進(jìn)）