上個月底，富春花園小區(qū)業(yè)委會部分成員通過邀請招投標方式選聘了新的物業(yè)公司。然而，清浦區(qū)住建局卻撤消了該小區(qū)業(yè)委會部分成員此次選聘物業(yè)的決定。令人感到奇怪的是，小區(qū)大部分業(yè)主對重新選聘物業(yè)公司并不知情，而小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)公司稱，自己也是在新的《物業(yè)服務(wù)合同》簽訂后才得知這一消息的。這究竟是怎么回事？記者為此展開了調(diào)查。
社區(qū)記者 金鑫 高玉啟
1選聘新物業(yè)業(yè)主不知道
近日，清浦區(qū)解放東路富春花園小區(qū)不斷有業(yè)主向記者反映，在小區(qū)業(yè)主不知情的情況下，小區(qū)業(yè)委會日前重新選聘了物業(yè)公司，而此次選聘又被清浦區(qū)住建局否定。還有小區(qū)業(yè)主代表提議罷免部分業(yè)委會委員。接二連三的怪事讓業(yè)主們有些看不懂。
接到反映后，記者近日來到富春花園實地走訪。談起小區(qū)更換物業(yè)一事，受訪的多位業(yè)主表示不知情。“區(qū)住建局撤銷選聘物業(yè)的決定，肯定是有依據(jù)的。”業(yè)主李先生猜測，“這里面是不是有利益糾葛？”
而這件事給小區(qū)也帶來了不小的影響。“物業(yè)服務(wù)明顯不如從前了。”一位業(yè)主說，雜草叢生、車輛亂停的狀況近來尤為突出，“現(xiàn)在的物業(yè)公司不提高服務(wù)質(zhì)量，更換也無可厚非。”
隨后記者來到小區(qū)物業(yè)辦公室。物業(yè)公司經(jīng)理張金紅告訴記者，她對業(yè)委會選聘新的物業(yè)公司不理解。“小區(qū)選聘新物業(yè)，同等條件下我們有優(yōu)先權(quán)。”可事實是，業(yè)委會的做法已經(jīng)讓現(xiàn)有物業(yè)出局。談起小區(qū)物業(yè)服務(wù)不到位，張金紅說，小區(qū)物業(yè)收費本來就低，加之收繳率不高，服務(wù)上肯定會有瑕疵。
2更換物業(yè)業(yè)委會內(nèi)部意見不一
去年，富春花園小區(qū)業(yè)委會進行了換屆選舉?，F(xiàn)在的三維物業(yè)公司與上屆業(yè)委會簽訂的物業(yè)合同也于去年到期?？僧敃r小區(qū)正在進行業(yè)委會換屆選舉，考慮到小區(qū)穩(wěn)定，清安街道辦、富春花園社區(qū)和三維物業(yè)達成口頭協(xié)議，將物業(yè)服務(wù)延長至2013年12月底，然后按程序重新選聘物業(yè)。
據(jù)了解，小區(qū)現(xiàn)任業(yè)委會一共有7名成員，其中的4位在新的物業(yè)合同上簽了字，其余3位成員對此持反對態(tài)度。
主張更換物業(yè)的業(yè)委會副主任高驥告訴記者，現(xiàn)任物業(yè)管理很差，在小區(qū)很不受歡迎。“新的業(yè)委會成立后，我們從維護小區(qū)大部分業(yè)主利益的角度出發(fā)，集體做出更換物業(yè)的決定。”
高驥說，當時簽訂合同時，業(yè)委會5人出席，4人在合同上簽字并加蓋業(yè)委會公章，這符合程序。
“并非所有的業(yè)委會委員都同意這種選聘物業(yè)的方式。”業(yè)委會主任繆金華認為，現(xiàn)任物業(yè)的服務(wù)讓業(yè)主不滿意，這是事實，但既然是為全體業(yè)主利益考慮，選聘新物業(yè)搞好小區(qū)，那就放到陽光下操作，“召開業(yè)主代表大會，聽取業(yè)主代表的意見。”
3業(yè)委會違規(guī)被住建部門叫停
清浦區(qū)住建局物管科科長徐茂告訴記者，根據(jù)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，超過20萬平米以上的住宅項目，必須要由二級資質(zhì)以上的物業(yè)企業(yè)，富春花園小區(qū)有近28萬平米的面積，而富春花園業(yè)委會新簽訂的物業(yè)企業(yè)只有三級資質(zhì)，也就是說存在超資質(zhì)接盤。
“小區(qū)業(yè)委會部分成員通過邀請招投標方式選聘新物業(yè)企業(yè)，并簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，沒有走正常程序，違反了公開、公平、公正原則，也存在違規(guī)行為。”徐茂說，基于這兩點，他們撤消了該小區(qū)業(yè)委會此次選聘物業(yè)的決定。
現(xiàn)行的相關(guān)物業(yè)管理條例中明確規(guī)定，小區(qū)選聘或者解聘物業(yè)，需要由業(yè)委會遞交業(yè)主大會審議批準。由此可見，未經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)委會擅自解雇或聘用物業(yè)公司的行為是違規(guī)的，屬于“越權(quán)”。
4業(yè)委會為何不時“越權(quán)”
在現(xiàn)實中，業(yè)委會“越權(quán)”違規(guī)的行為經(jīng)常發(fā)生。
徐茂告訴記者，有些小區(qū)業(yè)委會打著維護小區(qū)全體業(yè)主利益的旗號去維權(quán)，實際上是摻雜了個人的私利，特別是在選聘物業(yè)企業(yè)方面，表現(xiàn)得尤其突出。
“以前業(yè)委會沒人愿意去做，但現(xiàn)在大家削尖了腦袋往里面鉆，為啥呀？有利可圖唄。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，雖然業(yè)委會成員是義務(wù)性質(zhì)，不拿工資，但因為業(yè)委會掌管著物業(yè)企業(yè)的“生殺大權(quán)”，所以物業(yè)企業(yè)一般不敢得罪業(yè)委會，甚至還會籠絡(luò)他們。
理論上講，業(yè)委會本身不具備決定權(quán)，但由于操作中的不規(guī)范，現(xiàn)實中業(yè)委會的權(quán)力很大。“有的業(yè)委會成員擺名了就是找我們要，只要他們要求不過分，我們一般會答應(yīng)。”一位物業(yè)經(jīng)理無奈地表示。記者在采訪中了解到，一些小區(qū)業(yè)委會成員可以享受到免交物業(yè)費、停車費的“優(yōu)待”，每月還有交通費等補貼。
5業(yè)委會如何監(jiān)管成難題
長期以來，業(yè)委會的身份尷尬，既不是自治社團，也不是企業(yè)法人，更不是政府機構(gòu)。缺少法人身份，讓業(yè)委會的監(jiān)管也成為一道難題。
“歸根到底，由于現(xiàn)行物業(yè)管理法律法規(guī)的不夠健全，對業(yè)委會的監(jiān)管目前仍處于空白。”徐茂說，按照現(xiàn)行規(guī)定，小區(qū)業(yè)委會受所屬街道指導，但這個彈性太大，業(yè)委會不聽，街道一點辦法也沒有。而且業(yè)委會違規(guī)，對業(yè)主造成了侵權(quán)，也沒有辦法來追責，這就導致了業(yè)委會監(jiān)管缺失。
“監(jiān)督業(yè)委會，業(yè)主責無旁貸。”一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，業(yè)委會作為全體業(yè)主利益的代表機構(gòu)，其行為理所當然地要接受每個業(yè)主的監(jiān)督。也就是說，對于業(yè)委會有損業(yè)主利益的違規(guī)行為，每個業(yè)主都可以揭發(fā)并提出訴訟。因此，物業(yè)管理條例規(guī)定，一旦業(yè)委會的行為傷害到了其他業(yè)主的利益，業(yè)主可以向法院提出訴訟，要求改選新一屆業(yè)委會。
一位物業(yè)經(jīng)理告訴記者，導致業(yè)委會看起來權(quán)力很大的主要原因，在于小區(qū)最高權(quán)力機構(gòu)的業(yè)主大會沒被用好。這主要是業(yè)主的自治意識較差，疏于參與小區(qū)的管理，甚至連業(yè)主大會都不參加，從而逐漸養(yǎng)成了由業(yè)委會代替業(yè)主大會做決定，權(quán)力由此轉(zhuǎn)移。
6可建立第三方監(jiān)督體制
徐茂建議，僅靠業(yè)委會成員的自律和規(guī)章制度的約束，其監(jiān)督效果并不佳?？梢钥紤]在業(yè)委會運作監(jiān)督制度設(shè)計中引入第三方，建立第三方監(jiān)督體制，是強化對業(yè)委會工作監(jiān)督力量的一條有效途徑。作為獨立于委托方（業(yè)主和業(yè)主大會）和業(yè)委會的第三方，對業(yè)委會及其組成人員的管理行為進行監(jiān)控、督導與評價，克服管理工作中的隨意性與盲目性。
“如果業(yè)委會無法發(fā)揮作用，或者起反作用，不如不要業(yè)委會。”徐茂說，今年新頒布的《江蘇省物業(yè)管理條例》第27條規(guī)定，不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導后仍不能成立的，可由街道辦事處、社區(qū)居（村）民委員會、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)委會職責。
“清浦區(qū)閘口街道金倫·匯錦園小區(qū)最近就成立了物業(yè)管理委員會，代行使業(yè)委會職責。”徐茂認為，這代表了一種趨勢和方向。
