為小區(qū)居民樓道調(diào)換樓道燈。

　　物業(yè)工作人員正在疏通小區(qū)里的污水管道。

　　提起老小區(qū)，地段都蠻好，交通方便，配套成熟，二手房?jī)r(jià)格也都堅(jiān)挺。只是有一點(diǎn)比較欠缺，就是老小區(qū)沒有物管。

　　早在2009年，杭州就制定了物業(yè)管理改善工程行動(dòng)計(jì)劃，計(jì)劃用三年時(shí)間，在上城、下城、江干、拱墅、西湖五個(gè)城區(qū)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)已完成庭院改善和危舊房改善的社區(qū)基本物業(yè)管理全覆蓋。

　　從那時(shí)起，不少老小區(qū)開始“動(dòng)”起來(lái)了。這也包括江干區(qū)的閘弄口街道，這里的“社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理”的模式，已經(jīng)被廣泛推廣。

　　近年來(lái)，閘弄口街道已經(jīng)相繼完成了三合院小區(qū)、濮家東村、閘弄口新村等11個(gè)老舊住宅小區(qū)的物業(yè)改善工程，涉及房屋354幢，居民17632戶，建筑面積149.25萬(wàn)平方米，基本實(shí)現(xiàn)了“全覆蓋、低收費(fèi)、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

　　其中，有個(gè)聞皇廟社區(qū)三合院小區(qū)，物業(yè)收繳率竟然高達(dá)99.6%，這可是連高檔樓盤的物管，都可望而不可即的數(shù)字。

　　一起來(lái)看看閘弄口街道的“準(zhǔn)物管”究竟有多好?

　　房子50平方米

　　每年要交90元的物業(yè)費(fèi)

　　一般來(lái)說(shuō)，在老小區(qū)施行“準(zhǔn)物管”之前，大家每年交50元的衛(wèi)生費(fèi)。

　　杭州為老小區(qū)出臺(tái)的《杭州市區(qū)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，要推行“準(zhǔn)物業(yè)管理”模式。

　　具體來(lái)說(shuō)，準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)基準(zhǔn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米建筑面積0.15元，最多可上浮動(dòng)20%。

　　根據(jù)這個(gè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如果你現(xiàn)在住的老小區(qū)房子是50平方米的話，每年就需要繳納約90元的社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。收了這個(gè)費(fèi)用后，不再收取50元的保潔費(fèi)。

　　收了物管費(fèi)，街道要成立小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)站，為小區(qū)居民提供基本的安全秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備管理等服務(wù)。收的物管費(fèi)不夠服務(wù)成本，不足部分由市、區(qū)兩級(jí)政府給予適當(dāng)補(bǔ)貼。

　　社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理有很多模式，選擇適合小區(qū)實(shí)際又能服務(wù)好小區(qū)居民的模式至關(guān)重要。在閘弄口街道，各社區(qū)根據(jù)實(shí)際情況，目前采取的主要有社區(qū)自管、委托管理、部分承包三種“準(zhǔn)物業(yè)”模式。

　　三合院小區(qū)

　　實(shí)行社區(qū)自管

　　物業(yè)收繳率最高的小區(qū)叫“三合院小區(qū)”，由老底子的青年公寓、機(jī)床廠、構(gòu)建公司三家單位的集體宿舍合并而成，一共258戶人家。

　　“我們這小區(qū)住戶較少，如果委托給專業(yè)物管公司管理，用工成本比較高。”聞皇廟社區(qū)主任助理任淑萍說(shuō)，“就算住戶全部按時(shí)繳納物管費(fèi)，每戶每月每平方米0.15元，一年收上來(lái)大概是2萬(wàn)元，加上政府補(bǔ)貼9萬(wàn)元，總共就11萬(wàn)元，沒有物業(yè)公司愿意接手。”

　　于是，社區(qū)決定自己干。他們的“自管”，包括6名保安、2名保潔、1名綠化、1名維修等工作人員12名，三班倒，隨叫隨到。

　　“交了錢，還是很值的。”小區(qū)住戶張阿姨說(shuō)，“有一次家里下水管道堵牢了，當(dāng)天聯(lián)系了社區(qū)，馬上師傅就來(lái)了，修了一個(gè)小時(shí)就好了。”

　　“以前我們只能叫‘三替’公司的，老房子么你曉得的，夏天跳閘，冬天管道要堵的，有時(shí)候墻壁還滲水，次次都叫‘三替’要多少鈔票啦。”張阿姨說(shuō)，“有了物管現(xiàn)在室內(nèi)維修基本免費(fèi)，一年的物業(yè)費(fèi)還不到100塊，服務(wù)又很好，我們覺得還挺劃算的。”

　　物業(yè)管理

　　也可以“抱團(tuán)取暖”

　　“單打獨(dú)斗”可以，“抱團(tuán)取暖”當(dāng)然也可以。

　　機(jī)神和濮家、閘弄口和天杭等地域相連的老舊小區(qū)社區(qū)采取的就是“統(tǒng)一打包委托管理”模式，由社區(qū)公正、公平、公開選聘一家專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，每個(gè)社區(qū)分設(shè)物管處和維修部，物業(yè)接到報(bào)修后一般馬上上門維修，大大方便了居民就近報(bào)修。

　　“我們社區(qū)老年人特別多，1400余戶居民中，有900位退休人員，算算下來(lái)，5個(gè)人中有1個(gè)就是老年人。”濮家社區(qū)社工陳麗萍說(shuō)。不少老人子女不在身邊，萬(wàn)一遇到跳閘、漏水、下水道堵塞等情況，沒有物業(yè)維修會(huì)非常不便。

　　像萬(wàn)家花園社區(qū)濮家東村小區(qū)還推出了多項(xiàng)優(yōu)惠措施。比如，持有市區(qū)兩級(jí)困難、低保和殘疾證的家庭免繳物管費(fèi)，室內(nèi)維修人工費(fèi)5折，持援助證家庭6折;像孤寡老人、空巢老人和殘疾人年齡在70歲以上的，室內(nèi)維修可以享受五折低償人工服務(wù)，80歲以上的人工服務(wù)費(fèi)全免等。

　　老小區(qū)居民

　　也能享受高水準(zhǔn)物業(yè)

　　除了社區(qū)自管和委托管理，還可以采取部分承包的方式，天城社區(qū)采用的就是這種模式，將維修、管理和收費(fèi)委托給專業(yè)物業(yè)。保潔、保綠由社區(qū)負(fù)責(zé)承包給專業(yè)保潔、綠化養(yǎng)護(hù)公司。

　　“當(dāng)初只收50元衛(wèi)生費(fèi)的時(shí)候，收繳率還不到一半，雖然現(xiàn)在收的錢比以前還要多，但物業(yè)費(fèi)的收繳率已經(jīng)超過了75%。”社區(qū)主任何斌說(shuō)。

　　原來(lái)，他們聯(lián)合了轄區(qū)內(nèi)一家專業(yè)物業(yè)公司。“2011年底，我們社區(qū)有幾幢商品房交付，雖然只有301戶，但物業(yè)檔次挺高，還有國(guó)家二級(jí)資質(zhì)。”何斌說(shuō)，為了合理整合、利用資源，社區(qū)和物業(yè)公司就開展了合作。比如，原先新小區(qū)和老小區(qū)晚上都要有電工值班，現(xiàn)在兩邊只要留1個(gè)電工就可以了，既讓老小區(qū)住戶享受到了專業(yè)物業(yè)公司的管理，同時(shí)也為物業(yè)公司節(jié)約了成本。

　　“算算下來(lái)，與之前‘統(tǒng)一打包委托管理’一比，社區(qū)一年還節(jié)省了5萬(wàn)元。”她說(shuō)。