樓市在經(jīng)歷了2014年大幅降價(jià)風(fēng)波后，2015年出現(xiàn)了新的轉(zhuǎn)折，隨著3月樓市政策的從抑制到鼓勵(lì)的徹底轉(zhuǎn)變，樓市也從最低谷中艱難爬升，雖然截止到5月，整體樓市價(jià)格依然在低谷徘徊，但在量上已經(jīng)有較大的突破。

　　借杭州第十五屆人居展之際，本報(bào)聯(lián)合合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)就目前杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的住宅需求及需求特征做了一次廣泛的調(diào)查活動(dòng)。本次調(diào)研通過(guò)房交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)以隨機(jī)攔訪、一對(duì)一問(wèn)卷調(diào)研的形式，共設(shè)問(wèn)卷900份，回收有效問(wèn)卷853份，其中對(duì)住宅有購(gòu)買(mǎi)意向的有效問(wèn)卷為836份。以下分析均針對(duì)836份有購(gòu)房意向的問(wèn)卷展開(kāi)(文中簡(jiǎn)稱意向購(gòu)房者)。

　　同時(shí)，我們還把本次調(diào)研結(jié)果和2006年、2007年、2008年、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年、2014年的數(shù)據(jù)做一個(gè)比較，以期通過(guò)動(dòng)態(tài)的數(shù)據(jù)了解和分析近八年內(nèi)意向購(gòu)房者購(gòu)房心態(tài)和需求的變化。

　　根據(jù)本次在杭州人居展所做的關(guān)于杭州住宅需求調(diào)研顯示，以及結(jié)合合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)庫(kù)的歷史對(duì)比，我們對(duì)杭州樓市住宅需求特征及變化得出以下結(jié)論：購(gòu)房人群的購(gòu)房計(jì)劃時(shí)間縮短，購(gòu)房急迫性接近歷史最高水平，半年內(nèi)打算購(gòu)房的比例達(dá)到30%。

　　另外，超過(guò)半數(shù)的人認(rèn)為2015年房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn);認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲的觀點(diǎn)處于近四年的最低水平，認(rèn)為房?jī)r(jià)下降的觀點(diǎn)也處于近五年較低水平。

　　誰(shuí)在買(mǎi)房? 本地購(gòu)房者是主流

　　本地購(gòu)房者依然是購(gòu)房絕對(duì)主流，占比達(dá)86.9%。異地客比例為13.1%。對(duì)比2012-2014年，異地客群明顯有所上升，浙江省內(nèi)客源占據(jù)主流，寧波、臺(tái)州、溫州客群均有所上升。

　　本次調(diào)研顯示：在所有受訪意向者的購(gòu)房動(dòng)機(jī)中，三種需求表現(xiàn)突出，分別是改善居住、無(wú)房安家杭州或落戶杭州和結(jié)婚購(gòu)房，其中無(wú)房安家杭州+落戶杭州需求以36.5%占據(jù)首位;改善型居住需求以31.4%的比例居次，處于2009年以來(lái)的較低水平，但較2014年10月明顯上升;婚房需求以13.7%位居中等水平。

　　值得注意的是，本次調(diào)研中，學(xué)區(qū)房需求直線上升，較2014年幾乎翻了3倍，隨著80后家庭的孩子進(jìn)入就學(xué)階段，此部分群體對(duì)學(xué)區(qū)的需求也形成了新的高峰，由于浙江省家庭對(duì)子女教育都較為看重，因此，選擇一所好學(xué)校的學(xué)區(qū)房成為此部分人購(gòu)房的最主要目的。

　　在受訪意向者中，首次置業(yè)的人群占據(jù)絕對(duì)主力，占比58%;第二次置業(yè)處于較中等水平，占據(jù)36%，第三次置業(yè)比例為4.7%。此意味著目前樓市的主力客戶群為首次置業(yè)剛需客群和首次改善型客戶為主。

　　人氣怎么樣? 購(gòu)房急迫性接近歷史最高水平

　　本次調(diào)研顯示：與2013-2014年相比，意向購(gòu)房者的購(gòu)房準(zhǔn)備期明顯縮短，一年之內(nèi)明確購(gòu)房的比例從2014年10月的32.2%上升到62.9%，漲幅為30.7%，接近翻倍;3個(gè)月-半年內(nèi)有明確購(gòu)房意向的比例也較去年10月實(shí)現(xiàn)了翻倍上升，購(gòu)房急迫性接近歷史最高水平。

　　2015年第一季度頒布的系列刺激樓市需求的利好政策，對(duì)樓市購(gòu)房者的需求起到明顯的拉升作用，本次調(diào)研中，有26.8%的意向購(gòu)房者受政策利好影響加入購(gòu)房者行列;18.8%意向購(gòu)房者受政策影響會(huì)加快購(gòu)房進(jìn)程。幾乎近半的購(gòu)房者購(gòu)房積極性明顯提升。

　　系列刺激樓市的政策對(duì)首次置業(yè)客群影響明顯大于首次改善客群，影響表現(xiàn)也有所不同，首次置業(yè)增量，首次改善則是增速。

　　在已經(jīng)執(zhí)行的系列政策中，首套房首付三成的信貸政策影響力最大，其次為針對(duì)改善性需求的二套房貸首付四成也有一定的支持者，同時(shí)降息對(duì)購(gòu)房者也有較明顯的影響。另，針對(duì)公積金的購(gòu)房者，首套房首付兩成的比例也影響了10%的購(gòu)房者。

　　后市怎么樣? 超過(guò)半數(shù)的人認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)平穩(wěn)

　　本次調(diào)研顯示：進(jìn)入2014年，杭州樓市持續(xù)處于降價(jià)的通道中，即使在7-9月限購(gòu)限貸的政策逐步放開(kāi)，購(gòu)房者的需求量也有了進(jìn)一步增加的態(tài)勢(shì)，但整體樓市下行的態(tài)勢(shì)并未得到改變。進(jìn)入2015年，個(gè)別板塊和樓盤(pán)的售價(jià)依然在下行，整體售價(jià)也依然處于下行通道，但少部分樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)價(jià)格的回暖，目前樓市價(jià)格處于起伏不定狀態(tài)。

　　但從調(diào)研情況看，意向購(gòu)房者對(duì)樓市價(jià)格的判斷顯然較開(kāi)發(fā)商更為理性、清晰，且高度一致，認(rèn)為價(jià)格會(huì)平穩(wěn)的觀點(diǎn)占據(jù)一半以上，認(rèn)為價(jià)格會(huì)上漲的比例為21.9%，但依然有19.4%的意向購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)依然會(huì)下降。

　　對(duì)比2014年10月，意向購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)發(fā)展的心態(tài)表現(xiàn)的更為平和，認(rèn)為房?jī)r(jià)平穩(wěn)的觀點(diǎn)出現(xiàn)36.5%的上升幅度，但認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲的觀點(diǎn)從38.5%降到21.9%，降幅為16.6%;認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下降的觀點(diǎn)從23.4%下降到19.4%。

　　正是由于對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)判斷“平穩(wěn)”，也促使了更多的意向購(gòu)房者進(jìn)入樓市，這也是2015年購(gòu)房積極性上升的原因之一。

　　從往年的數(shù)據(jù)對(duì)比可以看出，意向購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)發(fā)展判斷出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)發(fā)生在2010年、2011年、2012年和2014年，這四個(gè)節(jié)點(diǎn)均是代表杭州樓市房?jī)r(jià)上升或下降的重要節(jié)點(diǎn)。本次調(diào)研判斷房?jī)r(jià)平穩(wěn)比例居多，主要是受目前市場(chǎng)形勢(shì)影響，一方面，從系列刺激樓市的政策看，樓市整體回暖的基本面存在;從目前的房?jī)r(jià)水平看，經(jīng)過(guò)2014年的大幅度降價(jià)，基本已經(jīng)處于較低水平，個(gè)別板塊個(gè)別樓盤(pán)已經(jīng)在破成本開(kāi)發(fā)，因此在樓市政策面刺激的情況下，再度大幅度下探的可能性不大;另一方面因杭州目前商品房的存量已經(jīng)超過(guò)16萬(wàn)套，在供過(guò)于求的基本態(tài)勢(shì)下，在整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不理想的大背景下，房?jī)r(jià)想要出現(xiàn)大幅度上升的支撐力不足，因此，“平穩(wěn)”成為意向購(gòu)房者最理性的判斷。

　　總價(jià)承受力? 集中在100-200萬(wàn)區(qū)間

　　本次調(diào)研顯示：意向購(gòu)房者總價(jià)接受區(qū)間集中在100-200萬(wàn)元，總占比達(dá)74.7%;對(duì)總價(jià)接受的最高比例峰值在100萬(wàn)左右的水平，占比18.8%;其次為160萬(wàn)和200萬(wàn)，均占比13.2%，位居第三的是180萬(wàn)，占比12.6%，各總價(jià)段的比例點(diǎn)都較為接近。

　　與2014年10月對(duì)比，本次意向購(gòu)房者總價(jià)承受力未發(fā)生明顯變化，高比例峰值依然在100萬(wàn)左右，而200萬(wàn)(含) 以上接受度也維持在30%左右。但價(jià)格區(qū)間的集中度更為明顯，100-200萬(wàn)的區(qū)間選擇占比從57.9%上升到74.7%。

　　由此可以看出，意向購(gòu)房者對(duì)價(jià)格的接受度在實(shí)際價(jià)格行情的刺激下也處于相對(duì)較低水平。對(duì)單價(jià)的承受力，最高比例點(diǎn)集中在1.2萬(wàn)元/㎡，占比20.8%;其次為2萬(wàn)元/㎡，占比17.6%。

　　首次置業(yè)群體明顯低于改善置業(yè)群體，首次置業(yè)剛需客群對(duì)單價(jià)的接受度集中在1-1.2萬(wàn)元/㎡區(qū)間，總價(jià)集中在100萬(wàn)左右;而改善置業(yè)對(duì)價(jià)格接受度分布分散，集中度不高，單價(jià)在1.2-2元/㎡區(qū)間、總價(jià)在160-200萬(wàn)區(qū)間均有不低的接受度。

　　意向購(gòu)房者接受的首付款選擇峰值為40萬(wàn)，占比51.4%，為歷史最高水平。其次為60萬(wàn)，占比18.1%;80萬(wàn)位居第三，占比11.8%。

　　對(duì)比2013-2014年，意向購(gòu)房者能接受的首付款金額明顯下降，選擇最高比例點(diǎn)從2013年60萬(wàn)降至40萬(wàn)。