目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。”目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

　　“土地證到期了，可不可以正常過戶?”

　　2016年12月26日一大早，浙江溫州齊女士來到該市房屋交易與產(chǎn)權管理中心，向工作人員咨詢。

　　“文件已經(jīng)出來了，現(xiàn)在已經(jīng)可以正常過戶了。”工作人員回答道。

　　工作人員所指文件，即為2016年11月27日發(fā)布的《中共中央國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》(以下簡稱《意見》)。該《意見》的發(fā)布，對于溫州“撞限房”問題的解決，提供了指導意見。同時，《意見》也明確提出研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排。

　　半年前，溫州市部分市民因土地使用年限到期，而無法辦理土地使用權過戶手續(xù)問題經(jīng)當?shù)孛襟w披露后，在全國引起廣泛關注。

　　小煩惱鬧出大問題

　　2016年4月，溫州市民王先生通過一家房產(chǎn)中介，相中了溫州市區(qū)水心榆組團的一套房子。買賣雙方辦理完房產(chǎn)證過戶手續(xù)后，卻意外發(fā)現(xiàn)房屋的《國有土地使用證》已于2016年3月4日過期了。

　　王先生說：“我們現(xiàn)在房子拿不過來，房東拿不到錢。”

　　“現(xiàn)在房產(chǎn)證已經(jīng)過戶給對方了，現(xiàn)在土地證過不了。”房東齊女士告訴記者。

　　無獨有偶，安徽的王女士于4年前在溫州市區(qū)橫河北新村買了一套價值百萬的房子。然而在轉(zhuǎn)讓過程中，也意外發(fā)現(xiàn)土地使用年限于2016年3月4日到期。

　　隨著此事件的披露，溫州開始不斷有市民反映，他們持有的土地證上寫著土地年限均為20年，而且都到期了，正常買賣二手房也發(fā)現(xiàn)無法完成交易。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。

　　此后，經(jīng)當?shù)貒临Y源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套)房產(chǎn)存在這種情況。而從2015年開始，20年期限的這批住宅土地使用權到期或即將面臨到期。

　　據(jù)悉，溫州這批20世紀90年代初期住宅用地使用權到期面臨續(xù)期的問題，在全國可能也屬先例。

　　國務院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

　　當時，為了順利推進國有土地使用權出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，溫州市為了順利推進國有土地使用權出讓工作，將土地使用權按20-70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應的土地出讓金額，由此便出現(xiàn)了一批住宅用地的使用權期限為20年的特殊情況。

　　溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清表示，在國家沒有具體實施細則的情況下，基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權出讓合同。

　　對于上述歷史原因造成的問題，溫州市國土資源局匯報至浙江省國土資源廳。隨即，該廳就如何處理少數(shù)住宅用地使用權到期問題，向國土資源部發(fā)出請示函，尋求解決之道。

　　過渡性意見出臺

　　2016年11月27日，《中共中央國務院關于完善產(chǎn)權保護制度依法保護產(chǎn)權的意見》發(fā)布，明確提出研究住宅建設用地等土地使用權到期后續(xù)期的法律安排。該《意見》的發(fā)布，為溫州解決“撞限房”問題提出了指導性意見。

　　12月23日，國土資源部舉行新聞發(fā)布會，副部長王廣華透露，針對溫州20年住房土地使用權到期問題，國土資源部和住建部會商后向浙江省國土資源廳進行了回復，目前在法律安排明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請;不需要收取費用;正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期，并注明根據(jù)《國土資源部辦公廳關于妥善處理少數(shù)住宅建設用地使用權到期問題的復函》辦理相關手續(xù)。

　　記者獲悉，國土資源部提出的“兩不一正常”過渡性辦法，是根據(jù)《意見》的要求，結(jié)合溫州出現(xiàn)的特殊情況而制定的，主要考慮是便民、利民，在相關法律安排出臺前，由地方根據(jù)本地實際，先解決一些群眾當前面臨的住房不能過戶等實際問題，維護群眾權益，解決行政管理部門在房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記等工作中遇到的操作難題。

　　對此，國土資源部土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云解讀為，“國土部所說過渡性，一是未來怎么做，還需要法律來定，現(xiàn)在也拿不準;二是大范圍的還沒到來，先臨時性處理。”

　　鄒曉云認為，現(xiàn)在的文件雖然針對的是一個具體的案子，但是有很寬的指導性，別的地方如果有類似的情況可以參照這個做法。

　　有了中央文件的指導，溫州市國土資源局于12月24日聯(lián)合溫州市住建委下發(fā)通知：根據(jù)國土資源部的復函，部分住宅用地使用權到期采用過渡性的辦法辦理。從12月26日開始，之前因為土地證到期，而無法辦理登記和交易手續(xù)的溫州市民就可以正常地辦理交易和登記手續(xù)了，而且不產(chǎn)生任何的相關費用。

　　亟須立法解決

　　對于新政策，溫州市房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會會長葉維堅給予了肯定，他說：“年限即將到的房子，它的價格一定會下來，這個(過渡性辦法)出臺以后，解決了房地產(chǎn)市場當下交易上存在的問題。這是一個信號，說明國家在這個層面有所思考。”

　　北京大學法學院教授常鵬翱認為，《意見》尊重并回應了民意，傳遞了一個重要信號：既然研究的是續(xù)期的法律安排，并強調(diào)形成受保護的良好和穩(wěn)定預期，那么就意味著，對于個人住宅土地使用權到期后政府會收回的擔心是不必要的。

　　不過，雖說過渡性的辦法已正式落地，但目前如何續(xù)期的法律安排尚未明確，王先生等購房戶仍然心存顧慮。王先生表示，只是把賣方的問題解決了，買方的問題還是沒有解決，因為我們過戶過來也是過期的。過期的房子誰買?

　　記者獲悉，國土資源部的復函，雖然是因為浙江省國土資源廳的請示而發(fā)，但同時也抄送給了全國各地的國土資源管理部門。這也就意味著在相關法律出臺之前，各地均可以按照“兩不一正常”的辦法來辦理土地使用權到期的問題。

　　與此同時，帶有普遍性的70年住宅土地使用權期間屆滿的續(xù)期問題也廣為關注。對此，中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新接受媒體采訪時說，目前，關于住宅用地使用年限續(xù)期的法律依據(jù)主要是《物權法》第一百四十九條規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”。目前的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

　　楊立新認為，續(xù)期問題可以從3個方面來考慮：一是不夠70年的，到期后必須都續(xù)期到70年;二是70年到期后自動續(xù)期，相當于住宅建設用地使用權是一個無期限的物權，即一次取得永久使用，國家不必每次續(xù)期每次都收費;三是到期后經(jīng)過自動續(xù)期變成永久性建設用地使用權之后，應當確定使用權人與國家所有權人之間的關系，可以考慮收取必要而不過高的稅金，但應當經(jīng)過立法機關立法決定。

　　中國(海南)改革發(fā)展研究院院長遲福林認為，《意見》提出財產(chǎn)權利保護問題，實質(zhì)是承認并尊重房產(chǎn)已經(jīng)成為城鎮(zhèn)居民重要財產(chǎn)權的現(xiàn)實。對于70年土地使用權到期后的處理，要拿出妥善的辦法?！兑庖姟繁M管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設計。

　　還有專家認為，《意見》也是強化《物權法》的表現(xiàn)，回應了凡是重大改革都要于法有據(jù)。應當按照民主、科學、透明立法的原則，通過法律手段來細化相關規(guī)定。

　　對于上述有待解決的問題，國土資源部表示，將繼續(xù)加強調(diào)查研究，在相關工作中積極建言獻策。