近日召開的中央城市工作會議要求轉(zhuǎn)變城市發(fā)展理念，更加注重以人為本。合肥近年來探索以TOD模式推動城市開發(fā)建設(shè)，正是以人為本理念的生動實(shí)踐。
什么是TOD？TOD是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，以軌道等公共交通站點(diǎn)為中心，以400米至800米為半徑，將出行、居住、工作、購物、休閑、娛樂、教育等功能集中于一體，形成高效、集約、舒適、綠色的城市空間。
當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場已進(jìn)入動能轉(zhuǎn)換階段，傳統(tǒng)開發(fā)模式亟待升級，TOD模式恰逢其時(shí)——它以公共交通為核心整合城市資源，提升出行體驗(yàn)，同時(shí)又能以城市開發(fā)建設(shè)反哺軌道建設(shè)運(yùn)營，減輕后者的成本壓力。雙重目標(biāo)的平衡，是對城市規(guī)劃者、建設(shè)者能力的重要考驗(yàn)，其中蘊(yùn)藏著城市高質(zhì)量發(fā)展的答案。
城建新引擎
7月25日9時(shí)，位于合肥市蜀山區(qū)五里墩街道的青陽路TOD項(xiàng)目正式進(jìn)入地基施工階段。
今年5月，由合肥市軌道交通投資發(fā)展有限公司、合肥蜀山科技創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司共同出資成立的合肥科迪科創(chuàng)服務(wù)有限公司成功競得該地塊，致力于打造“軌道+產(chǎn)業(yè)+生活”的復(fù)合型科創(chuàng)社區(qū)。
就在前不久，由合肥市軌道交通集團(tuán)有限公司開發(fā)建設(shè)的姚公廟TOD項(xiàng)目開盤不到30分鐘，去化率達(dá)到95%。
“去年，我們拿下合肥原紅四方地塊，備受關(guān)注。該地塊是合肥天鵝湖片區(qū)的稀缺資源，未來將實(shí)施‘以河興城’連體式開發(fā)，引入國際頂尖設(shè)計(jì)及商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，為天鵝湖片區(qū)注入新活力，推動區(qū)域更新與發(fā)展。”合肥市軌道交通投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理丁頌潔表示。
數(shù)據(jù)顯示，2024年，合肥全市共推出了75宗住宅用地，總面積約4785畝。其中，合肥軌道以131.6億元成功競得了近707畝的9宗住宅用地，居于房企拿地金額榜的首位。
2016年9月，國家發(fā)展改革委組織召開城市軌道交通投融資機(jī)制創(chuàng)新研討會，提出要統(tǒng)籌協(xié)調(diào)軌道交通規(guī)劃與城市總體規(guī)劃，發(fā)揮軌道交通對城市發(fā)展的支撐引領(lǐng)作用。2022年，國家發(fā)展改革委印發(fā)《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案》，明確提出支持TOD模式，打造站城融合綜合體，鼓勵軌道交通地上地下空間綜合開發(fā)利用。
合肥的軌道交通建設(shè)起步于2007年。2016年12月26日，合肥軌道交通1號線一、二期工程正式開通運(yùn)營，合肥邁入軌道交通時(shí)代。目前，合肥地鐵運(yùn)營里程已增加至近232公里，發(fā)送客流超過20億人次，逐漸構(gòu)建起一個(gè)四通八達(dá)的地鐵網(wǎng)絡(luò)。
軌道交通建設(shè)運(yùn)營耗資巨大，而TOD模式不僅能反哺軌道建設(shè)，更能提升城市空間利用效率。2022年，合肥TOD項(xiàng)目正式起步。
“TOD模式在合肥城市建設(shè)中正發(fā)揮著越來越重要的作用。”安徽工業(yè)大學(xué)商學(xué)院教授吳義東認(rèn)為，相關(guān)項(xiàng)目的迅速開工與樓盤的熱銷，顯示城市建設(shè)發(fā)展的新動向——軌道交通正以TOD的方式加速推動合肥城市建設(shè)。
截至目前，合肥市軌道交通集團(tuán)已累計(jì)開發(fā)天鵝湖TOD、姚公廟TOD、青龍崗TOD、方興湖TOD等11個(gè)TOD項(xiàng)目，其中首個(gè)TOD項(xiàng)目——東至路TOD兩開兩罄，市場反響熱烈。
一體化規(guī)劃
TOD并非新概念，其內(nèi)涵隨時(shí)代發(fā)展不斷演進(jìn)。
層高3.3米、全屋智能化場景……日前，記者走進(jìn)合肥市軌道交通集團(tuán)姚公廟TOD項(xiàng)目開盤現(xiàn)場，置業(yè)顧問正忙著向客戶介紹項(xiàng)目的規(guī)劃布局、戶型特點(diǎn)等情況。“這個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)和生活配套設(shè)施完善，能滿足居民工作和生活需求。”工作人員告訴記者。
歷經(jīng)百余年發(fā)展歷程，TOD模式已經(jīng)迭代升級多個(gè)版本。從最初興起時(shí)車站設(shè)置最基本的生活配套商業(yè)1.0版，到規(guī)劃修建地鐵時(shí)同時(shí)建造商業(yè)場所的“站城模式”2.0版，再到TOD商業(yè)綜合體開發(fā)融入住宅、購物中心和公園的“站城一體化模式”3.0版，再到升級為提供精神消費(fèi)新型空間的4.0版，模式的進(jìn)階不斷滿足城市發(fā)展和市民日益增長的需求。
“當(dāng)前我們在建的TOD項(xiàng)目采用‘站、產(chǎn)、城、園、居一體化’的5.0規(guī)劃設(shè)計(jì)理念。”丁頌潔解釋，“這相當(dāng)于一個(gè)功能完備的微型城市，內(nèi)部商業(yè)、教育等配套齊全。”
一體化規(guī)劃建設(shè)有效解決了地面交通接駁難題，居民借助便捷交通通達(dá)各處，生活便利性與幸福感顯著提升。
據(jù)了解，合肥TOD項(xiàng)目主要由合肥市軌道交通集團(tuán)承接，圍繞軌道交通站點(diǎn)進(jìn)行土地儲備與開發(fā)，著力打造“軌道+物業(yè)”綜合開發(fā)模式。
以方興湖TOD項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目匯聚多條地鐵線路，構(gòu)建高效立體交通網(wǎng)絡(luò)，全方位激活區(qū)域潛力。周邊“兩湖兩河六園”形成生態(tài)閉環(huán)，河湖景觀與生態(tài)公園交相輝映，為居民營造生態(tài)宜居、功能完善的高品質(zhì)生活環(huán)境。
同時(shí)，合肥軌道通過方興湖TOD實(shí)施連片開發(fā)，重點(diǎn)補(bǔ)齊省府板塊商業(yè)、教育等配套短板，推動該區(qū)域從單一行政功能區(qū)向集行政、商業(yè)、居住、教育等功能于一體的綜合性城市核心區(qū)轉(zhuǎn)型。
“我們積極向上海、深圳等城市學(xué)習(xí)先進(jìn)的TOD開發(fā)理念。”丁頌潔表示，未來將聚焦TOD空間運(yùn)營和資源經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)軌道客流與物業(yè)開發(fā)互促共進(jìn)，并積極探索“軌道+”新賽道與“TOD+”新模式。
讓老城煥新
隨著城市建設(shè)重心從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量優(yōu)化，“TOD+城市更新”成為城市發(fā)展的新著力點(diǎn)。
近年來，合肥市全面部署啟動城市更新工作，聚焦“一鎮(zhèn)三片+N點(diǎn)”，著力打造更新“樣板間”。作為重點(diǎn)部署的“三片”之一，包河區(qū)衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)已納入合肥市首批城市更新試點(diǎn)區(qū)域。
“我們正探索將‘軌道TOD綜合開發(fā)’與片區(qū)改造相結(jié)合，助推城市空間形態(tài)和功能結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。”合肥市包河區(qū)住建局房管中心主任祝星星表示。
包河區(qū)衛(wèi)崗?fù)跣l(wèi)片區(qū)城市更新TOD工程項(xiàng)目，不僅是住建部全國首批城市更新推廣項(xiàng)目，也是合肥市首個(gè)“TOD+城市更新”項(xiàng)目。建成后將依托合肥軌道交通在建的6號線、8號線徽州大道換乘站，打造一座TOD引領(lǐng)的現(xiàn)代、科技、綠色智慧新城。
“該片區(qū)不僅擁有雙地鐵線優(yōu)勢，周邊還匯聚漫樂城、罍街等豐富商業(yè)資源，以及合肥四十八中學(xué)、衛(wèi)崗小學(xué)、省兒童醫(yī)院、罍街公園、望湖公園、淝河生態(tài)公園等教育、醫(yī)療、生態(tài)資源。”包河區(qū)同安街道城市建設(shè)辦公室主任陳幼銀介紹，完善的15分鐘便民生活圈將讓這片老城區(qū)煥發(fā)新生機(jī)。
“項(xiàng)目于2023年12月開工，由9棟住宅、1棟商業(yè)辦公樓、下沉廣場及相關(guān)配套構(gòu)成，共分三個(gè)區(qū)域。目前項(xiàng)目B區(qū)已全面封頂，標(biāo)志著主體結(jié)構(gòu)目標(biāo)達(dá)成。”項(xiàng)目中標(biāo)單位中鐵四局集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人劉創(chuàng)輝介紹。
“TOD項(xiàng)目與時(shí)俱進(jìn)的關(guān)鍵，在于通過建設(shè)方案、運(yùn)營技術(shù)、社區(qū)治理的創(chuàng)新，賦予城市空間生命力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合及各類業(yè)態(tài)和諧共生。”吳義東教授說。他建議，在建設(shè)端，融入“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”理念，規(guī)劃階段構(gòu)建TOD項(xiàng)目數(shù)字孿生體系，實(shí)現(xiàn)智慧化設(shè)計(jì)，并應(yīng)用綠色低碳技術(shù)；在治理端，構(gòu)建政府、開發(fā)商、公眾等多方協(xié)同治理模式。
未來，隨著更多TOD項(xiàng)目的建成與完善，合肥“軌道上的城市”愿景將逐步照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，為市民帶來更便捷、舒適、美好的生活體驗(yàn)。（記者 張彩莉 豐靜）
