探索多渠道增加“一間房”“一張床”的宿舍型房源，破解基礎服務行業(yè)者租房痛點

　　讓服務上海這座城市的人睡得更好

　　“十四五”期間將提供20萬張宿舍床位，平均每年增加4萬張

　　“上下床再也不會搖了，腳臭味也沒有了?！卑崃诵录抑?，這是梁焱感受到的最大變化。他來自江蘇鹽城，今年剛滿20歲，在上海一家美容科技公司做行政，此前，他還嘗試過理發(fā)師、酒吧服務員，無一例外都放棄了。

　　“以前也是公司提供住宿，外面人很羨慕我，但我只想走?！彼奚釛l件是他離職的一個重要原因。

　　梁焱告訴記者，之前他住過的地方都是市區(qū)老房子，租金貴。有的是毛坯房，有的房子廁所還是壞的?！澳菚r候，我一想到宿舍，就聯想到房間里的腳臭味。每天我都很想回老家，不想干了。”

　　如今的梁焱，搬到了新的宿舍。他還是和5個新同事住在同一間房里。不過這次，他卻決定，要在這家公司多干兩年。

　　同樣是住宿舍，這一次，他為什么改變了主意?

　　租房“遠貴難”痛點，有解!

　　梁焱住的新宿舍，在安歆青年社區(qū)的一家門店里。乘坐地鐵7號線到浦東芳華路地鐵站，出站步行幾百米，繞過一家便捷式酒店，就能看到這家門店。雖然位置有些低調，但在周邊大型連鎖餐廳和企業(yè)的“圈子”里，名氣可不小。

　　“我們門店今年6月份開業(yè)，入住的主要是餐廳員工、快遞小哥和中小企業(yè)員工。不到兩個月時間，幾乎滿租了?！遍T店管家告訴記者，盡管如此，還是不斷地有企業(yè)主動找過來，問什么時候才有房間可以退出來。

　　記者白天走進安歆青年社區(qū)時，發(fā)現公寓里靜悄悄的?！斑@里的租客普遍年輕，但都很拼，白天天剛亮就要出門，有些人很晚才回來?！遍T店管家說，這里一共有100多套房源，有單人間、四人間、六人間，住著好幾百號人，每個床位的月租金平均是900多元。

　　梁焱住的是六人間，大約30多平方米的房間里，擺著3個上下鋪，每個床位都配了遮光窗簾保護隱私，洗衣機、獨立衛(wèi)生間、衣柜、置物架一應俱全。床底空間被改造成收納格，放著行李箱。“現在不僅沒有腳臭味了，還有阿姨定期來打掃衛(wèi)生、換床單?！彼f。

　　獨立衛(wèi)生間、隱私空間、收納空間和定期清潔，是安歆集團各產品線的標配。這家總部位于上海徐匯的長租公寓頭部企業(yè)，在全市已經提供了約5萬張床位，幾乎全部滿租，成了許多人在滬打拼的“臨時港灣”。

　　這是一個特殊的群體，他們有的是環(huán)衛(wèi)工人、家政保潔，有的是快遞小哥、外賣配送員，還有中小企業(yè)的員工……這些基礎服務行業(yè)從業(yè)者，為了城市的正常運轉，努力當好一顆顆螺絲釘。

　　但在過去，他們的居住滿意度并不高。在2019年面向基礎服務行業(yè)人群的調查中，上海市房地產科學研究院發(fā)現，這個群體很難找到適配且合規(guī)的房源。由于對租金和通勤時間高度敏感，調研對象中超過七成租住在里弄和農民房，七成的人均居住面積低于15平方米。

　　類似的現象，曾經十分普遍?！耙郧拔易≡谝魇盏睦锱铮鞘翘炀锎畛鰜淼姆孔?，租金是便宜，但住著也難受?！痹诤缈趨^(qū)中灣公寓里，一位環(huán)衛(wèi)工人忍不住向虹房集團公租房公司項目負責人朱孝杰感嘆。

　　中灣公寓是一處公租房項目，120套房源中有一半被改成了兩人間或四人間宿舍。入住的環(huán)衛(wèi)工人、快遞小哥，大多在附近上班，每個月最低只需支付450元租金就能擁有一張床位，配套廚衛(wèi)和熱水。之前，他們幾乎都曾在舊式里弄、群租房、農民房里居住，用手拎馬桶，甚至沒有熱水洗澡。

　　伴隨新一輪舊改推動和群租整治，溢出的基礎服務行業(yè)者租住需求，越來越不能被忽視。

　　從去年開始，上海探索多渠道增加“一間房”“一張床”的宿舍型房源，同時出臺《關于進一步加大公共服務類重點行業(yè)企業(yè)一線職工公租房保障力度試點工作的通知》，破解基礎服務行業(yè)者租房“遠、貴、難”的痛點。

　　記者走訪的中灣公寓和安歆青年社區(qū)，分別代表了上海探索在寸土寸金之地“擠床位”的兩種方式。前者為公租房改造，后者是市場化長租公寓。這是上海培育宿舍型房源的“兩條腿”。

　　截至今年1月份，僅公租房就形成6000張床位供應，市場化長租公寓也在加快發(fā)展。日前，上海提出“十四五”期間將提供20萬張宿舍床位，平均每年增加4萬張。

　　安全管理成本高，值得!

　　眼下，宿舍型房源試點項目建設如火如荼?！笆奈濉逼陂g，上海20萬張床位從哪里來，已經有了答案。

　　這些新興房源，普遍受到市場歡迎?！白饨鸷鸵郧白∪鹤夥康臅r候，幾乎差不多。”不少租客反映，宿舍型房源的租金普遍不高。安歆集團的床位月租和所處區(qū)位掛鉤，普遍在幾百元到1000多元不等。在核心商圈南京東路，床位月租最高1000多元。

　　租金漲幅也相對穩(wěn)定，尤其是公租房改造項目?！懊績赡?，我們就要評估和調整價格。今年上海有些地方租金漲幅是20%，但我們的漲幅一般是5%到10%，作為國企，更要承擔社會責任?！蹦彻夥宽椖窟\營負責人說，公租房改造的宿舍床位租賃價格僅為周邊市場價的60%—70%。

　　供應端持續(xù)擴大規(guī)模，但要達到20萬張床位目標，并不是件易事。這類房源人口密度高、流動性大，安全是相關管理部門和運營方首要考慮的問題。

　　蔡興華是安歆集團研究院負責人，幾乎每周，她都要奔波于各大審批管理部門之間，為宿舍型房源辦理“出生證”。她告訴記者，除了獲取物業(yè)的成本，圍繞“安全”的投入是最大的成本，這是一筆無法間斷的投入。

　　過去10年來，長租公寓發(fā)展的主要模式便是將城市中閑置的商業(yè)、工業(yè)等各類非住宅類產權存量物業(yè)改造成租賃住房?！胺歉木印背蔀槎嗲辣Ｕ献赓U住房供給的有效途徑，也是緩解房源地段錯配，實現職住平衡最快速的解決方案。

　　為了提高安全性、合規(guī)性，上海開始推行“非改居”的納管認定，對“非改居”項目的房屋權屬、房屋結構安全、消防安全、雨污分流納管、電梯運行、違法建筑、水箱水質檢測、環(huán)境安全等方面，實行嚴格準入、聯合監(jiān)管、屬地管理。

　　“納管可以讓租賃項目獲得合規(guī)的‘出生證’，并接入到官方住房租賃服務平臺，安全得到更大保障?！蹦Х缴罘占瘓FCEO柳佳說。

　　有“出生證”是第一步，宿舍型房源的管理還需要輔助高科技手段。松江公租房宿舍房源增設人臉識別門禁、智能門鎖、燃氣報警等安防設備。安歆集團擁有一支數字信息團隊，專門研發(fā)數字化平臺和信息化系統，賦能運營效率和組織能力。自主研發(fā)的人員管理系統，可與公安系統聯網，實時更新入住人員信息，幾乎每個門店每月都會組織應急演練。

　　巨大的成本投入，無形中加高了宿舍型房源市場的門檻。眼下，只有規(guī)模化宿舍房源企業(yè)，才有充裕資金在安全管理上進行提升。

　　但在蔡興華看來，這些成本的投入是值得的，因為安全管理給租客們帶來了更多的尊嚴。

　　“以前大伙兒都住合租房，常常要接收鄰居異樣的眼光，沒有被投訴已經萬幸了?！毙煊浐ｕr店的一位工作人員告訴記者。徐記海鮮虹橋天街門店的店長老劉，很早來上海奮斗，如今已經40歲了。以前員工都住合租房的時候，他自己在外單租了一間房。給員工租了安歆公寓之后，看到軟硬件配套很完善，他也馬上搬了進來。

　　從長遠來看，“床位”市場值得繼續(xù)挖潛，也還有不少提升空間。比如，個人租客申請困難，企業(yè)獲取物業(yè)成本高昂，辦理合規(guī)“出生證”流程長等問題，仍有待解決。

　　全國住房保障工作座談會明確提出，要切實把保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點。記者了解到，上海正在加快制訂和調整相關政策，為租賃住房供應提供更完善的政策環(huán)境。(記者 戚穎璞 見習記者 夏杰藝)