浙江省溫州市某房地產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)“樓書”與“產(chǎn)品品鑒會(huì)”宣稱，自己開發(fā)建設(shè)的樓盤綠地覆蓋率高，買房贈(zèng)送面積。

　　這樣的宣傳被浙江省溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局認(rèn)定為發(fā)布虛假?gòu)V告行為。依據(jù)法律規(guī)定，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局對(duì)該樓盤開發(fā)商開出一張行政處罰罰單，金額為86.6萬(wàn)余元。

　　房開公司不服處罰，于2015年9月1日向溫州市鹿城區(qū)人民法院遞出一紙行政訴狀，要求法院判令撤銷該處罰決定。

　　2016年2月17日，溫州市鹿城區(qū)法院一審認(rèn)定房開公司利用廣告對(duì)商品做虛假宣傳行為成立，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局的處罰合法，駁回了房開公司的訴訟請(qǐng)求。

　　標(biāo)示“綠地”原是樓盤

　　“悅江錦園”(又名“時(shí)代濱江”)是溫州市一處高品質(zhì)住宅區(qū)，由溫州某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)。

　　2013年1月，房開公司印制、分發(fā)涉案樓盤的“樓書”，該“樓書”對(duì)樓盤規(guī)劃紅線外的周邊樓盤、綠地、道路、河流等環(huán)境、空間布局作了比較詳細(xì)、形象的標(biāo)示，但卻將該樓盤規(guī)劃紅線外西南角方向，且與該樓盤相鄰，實(shí)際上為安置房(部分已建成)的樓盤用綠色植物標(biāo)示。

　　2013年4月20日，房開公司又舉行了涉案樓盤的產(chǎn)品品鑒會(huì)。在活動(dòng)期間，房開公司以“望江”戶型(137m2)為例，稱“建筑面積約137m2≈171.6m2”，其展示的戶型結(jié)構(gòu)圖上標(biāo)示為書房圖樣(全贈(zèng)送:12.44m2)的位置，對(duì)照測(cè)繪公司出具的該樓盤對(duì)應(yīng)的“分層分戶平面圖”，實(shí)際上是一個(gè)U字型鏤空。

　　在樓書中，房開公司也將“望江”戶型(137m2)的該U字型鏤空位置在戶型結(jié)構(gòu)圖上標(biāo)示為書房圖樣。

　　房開公司的宣傳吸引了大量消費(fèi)者。

　　溫州市民曾先生稱，自己被房開公司宣稱的“環(huán)境優(yōu)雅、綠化覆蓋率達(dá)到66.6%，所有綠地及公用設(shè)施均為小區(qū)專享，系溫州頂級(jí)豪宅品質(zhì)住宅區(qū)……”的廣告所吸引，尤其是看到了誘人的戶型圖和超大贈(zèng)送面積的結(jié)合宣傳，之后他又參加了房開公司組織的產(chǎn)品介紹會(huì)，觀看了售樓處實(shí)景沙盤、聽取了房開公司銷售人員的詳細(xì)介紹，隨后與房開公司簽訂了《商品房買賣合同》，購(gòu)買該小區(qū)一處房產(chǎn)，合同中載明全贈(zèng)送面積29.57平方米，半贈(zèng)送面積11.66平方米。

　　曾先生付了購(gòu)房款后才知道“真相”:房開公司所稱的綠地要開建安置房，全贈(zèng)送面積也只是一個(gè)結(jié)構(gòu)性空井，自己搭建房屋就屬于違章建筑。

　　房開公司被罰86萬(wàn)余元

　　在“樓書”、“產(chǎn)品品鑒會(huì)”中，房開公司聲稱的綠地變成了安置房，贈(zèng)送面積落了空，像曾先生一樣認(rèn)為自己“被騙”的眾多業(yè)主向溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局聯(lián)名舉報(bào)，稱房開公司在售樓時(shí)發(fā)布虛假?gòu)V告。

　　接到舉報(bào)后，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局即著手調(diào)查，并于2014年12月6日應(yīng)房開公司要求舉行了聽證會(huì)。

　　2015年6月5日，溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局作出《行政處罰決定書》，認(rèn)為房開公司發(fā)布涉案樓盤樓書和產(chǎn)品品鑒會(huì)的廣告內(nèi)容與事實(shí)不符，其行為已違反了廣告法相關(guān)規(guī)定，構(gòu)成發(fā)布虛假?gòu)V告違法事實(shí)，依法罰款866490元，上繳財(cái)政。

　　2015年9月1日，房開公司不服行政處罰，向溫州市鹿城區(qū)法院起訴溫州市市場(chǎng)監(jiān)督管理局，要求法院判令撤銷該處罰決定。同年10月15日，鹿城區(qū)法院開庭審理了此案。

　　庭審中，房開公司認(rèn)為其發(fā)布樓書、組織產(chǎn)品品鑒會(huì)活動(dòng)的行為不屬于廣告法所稱的廣告，市場(chǎng)監(jiān)督管理局適用廣告法對(duì)其進(jìn)行處罰屬于適用法律錯(cuò)誤。

　　房開公司稱，樓書、品鑒會(huì)應(yīng)當(dāng)屬于宣傳資料，將其定義為“廣告”于法無(wú)據(jù)。“全贈(zèng)送面積”意在強(qiáng)調(diào)相應(yīng)空間具有技術(shù)上的可拓展性，是可以被改造成書房的，并不存在技術(shù)上無(wú)法改造成書房的情形。既然技術(shù)上可操作實(shí)現(xiàn)，那么就不存在欺騙一說(shuō)。

　　法院認(rèn)定樓書等屬于廣告

　　鹿城區(qū)法院審理認(rèn)為，廣告法修訂于2015年9月，修訂前，廣告法規(guī)定的“廣告”，是指商品經(jīng)營(yíng)者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用，通過(guò)一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的商品或者所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告。

　　商品經(jīng)營(yíng)者或者服務(wù)提供者承擔(dān)費(fèi)用，通過(guò)一定媒介和形式直接或者間接地介紹自己所推銷的商品或者所提供的服務(wù)的商業(yè)廣告，不論其形式具體如何，都應(yīng)在修訂前的廣告法的調(diào)整范疇。

　　本案涉案樓盤的商品房屬于商品，房開公司作為該商品房的經(jīng)營(yíng)者，承擔(dān)費(fèi)用，通過(guò)印發(fā)樓書、舉辦產(chǎn)品品鑒會(huì)等形式，目的在于直接介紹其所推銷的商品房，故涉案樓盤的樓書、產(chǎn)品品鑒會(huì)，屬于修訂前的廣告法調(diào)整的廣告。

　　此外，涉案房開公司樓書中，樓盤規(guī)劃紅線外西南角方關(guān)于綠色植物的標(biāo)示與該位置實(shí)際上是安置房樓盤不一致。

　　法院認(rèn)為，購(gòu)買商品房是消費(fèi)者生活中的重大事項(xiàng)，而商品房所在樓盤周邊的環(huán)境、空間布局等系評(píng)判該樓盤及商品房品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)，所以商品房經(jīng)營(yíng)者應(yīng)盡量如實(shí)對(duì)樓盤周邊的環(huán)境、空間布局等進(jìn)行標(biāo)示，以便于購(gòu)房者充分了解商品房的相關(guān)情況，使購(gòu)房者作出符合其真實(shí)意愿的決策。

　　但是，商品房宣傳廣告推銷的商品畢竟是樓盤規(guī)劃紅線內(nèi)的商品房，樓盤規(guī)劃紅線外的環(huán)境、空間布局情況，有時(shí)難以確定一個(gè)合理的距離界線，如果一律要求商品房經(jīng)營(yíng)者在商品房宣傳廣告中全部做到詳細(xì)、具體的標(biāo)示，確屬過(guò)于苛刻，故在一般情況下，不將樓盤規(guī)劃紅線外的環(huán)境、空間布局情況作為判斷廣告是否虛假的內(nèi)容，除非存在刻意的隱瞞和誤導(dǎo)。

　　本案中，涉案樓盤西南角方向的安置房樓盤，與涉案樓盤相鄰，面積較大，且部分已建成，屬涉案樓盤周邊的重要樓盤。房開公司在涉案樓盤的樓書中，已將該樓盤周邊的環(huán)境、空間布局情況作了比較詳細(xì)、形象的描述，標(biāo)示了其他重要樓盤、綠地、道路、河流，但卻未將上述安置房樓盤標(biāo)示，而用綠色植物標(biāo)示，明顯是誤導(dǎo)消費(fèi)者認(rèn)為該地塊上并無(wú)建筑物，為綠地。房開公司以購(gòu)房者應(yīng)盡合理注意義務(wù)等為由，力圖免除其在宣傳廣告中應(yīng)如實(shí)標(biāo)示的義務(wù)及未如實(shí)標(biāo)示的責(zé)任，與法不符，法院不予支持。

　　法官給購(gòu)房者的提醒

　　關(guān)于房開公司在樓書、產(chǎn)品品鑒會(huì)中提到的“全贈(zèng)送”面積，法院認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為商品房的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)主體，具備較高的房屋建筑領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)能力與法律知識(shí)水平，其本應(yīng)當(dāng)為廣大購(gòu)房者提供優(yōu)質(zhì)、周到的服務(wù)，而不應(yīng)當(dāng)利用自身優(yōu)勢(shì)誤導(dǎo)和欺騙購(gòu)房者。

　　本案中，所謂“書房”實(shí)際上是一個(gè)U字型鏤空，房開公司對(duì)此解釋為技術(shù)上的可改造性。事實(shí)上，商品房的平面圖是經(jīng)過(guò)相關(guān)部門嚴(yán)格審批的，購(gòu)房者是否可以將本不屬于商品房范圍內(nèi)的鏤空部位改造為書房，納入商品房范圍內(nèi)，不僅僅涉及技術(shù)上的可改造性問(wèn)題，還涉及到法律上的合法性等問(wèn)題，需要進(jìn)行全面、慎重的論證。

　　房開公司僅以技術(shù)上具有可改造性，草率地將該鏤空位置標(biāo)注為書房，并以所謂“全贈(zèng)送”面積進(jìn)行宣傳，誤導(dǎo)購(gòu)房者認(rèn)為將該鏤空位置改造為書房不存在技術(shù)上的障礙及法律上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　房開公司提出其是在結(jié)合其他宣傳內(nèi)容，并告知購(gòu)房者“標(biāo)注面積僅供參考”及意在強(qiáng)調(diào)相應(yīng)空間具有技術(shù)上的可拓展性、房開公司不另就后續(xù)拓展收取款項(xiàng)的具體宣傳語(yǔ)境中對(duì)上述所謂“書房”進(jìn)行宣傳，沒有欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者的主張，與法不符，法院不予支持。

　　鹿城區(qū)法院認(rèn)為，房開公司上述行為構(gòu)成了利用廣告對(duì)商品作虛假宣傳，根據(jù)法律規(guī)定，市場(chǎng)監(jiān)督管理局有權(quán)對(duì)房開公司處以廣告費(fèi)用3倍的罰款，事實(shí)認(rèn)定清楚，適用法律正確，而且在處罰前舉行了聽證程序，故而一審駁回了房開公司的訴訟請(qǐng)求。