8月25日，上海發(fā)布樓市新政，在環(huán)滬城市中掀起波瀾。
8月26日晚，蘇州發(fā)布政策，取消市區(qū)新建商品住房2年限售的限制。至此，蘇州市區(qū)率先邁入“三不限”時(shí)代(不限購、不限售、不限貸)。
環(huán)滬樓市曾經(jīng)承接上海外溢居住需求，成為長三角城市開發(fā)的重要標(biāo)簽。隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，2023年以后，環(huán)滬樓市不斷承壓；逐漸進(jìn)入“止跌回穩(wěn)”階段后，新的機(jī)會(huì)也許正悄然出現(xiàn)。
長三角樓市回暖
8月15日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國房價(jià)監(jiān)控的70城里的長三角城市中，絕大部分的新建商品住宅及二手住宅銷售價(jià)格降幅均有收窄，顯示長三角樓市正處于筑底期。其中，新建商品住宅價(jià)格方面，南京從2024年7月的同比下降10%，到2025年7月的同比下降0.4%，止跌趨勢尤為明顯。
具體到環(huán)滬板塊，各地趨勢則各有不同。安居客數(shù)據(jù)顯示，太倉、嘉善二手房價(jià)對比2024年7月的降幅，今年7月的降幅已經(jīng)明顯收窄。而昆山、平湖的同期降幅仍有所擴(kuò)大。
從銷售數(shù)據(jù)來看，昆山商品房銷售面積仍然領(lǐng)跑環(huán)滬各板塊。對比2023年，啟東、太倉兩地在2024年的商品房銷售面積有所上升，這或與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)刺激政策相關(guān)。
啟東所在的南通市，2024年發(fā)布“通十條”提振房地產(chǎn)消費(fèi)，當(dāng)年商品房銷售面積增速居全省前列。太倉則在2024年初全面取消限購，并推行商品房“以舊換新”政策，僅2024年一年就累計(jì)認(rèn)購新房面積約5萬平方米，對房地產(chǎn)市場形成了撬動(dòng)效應(yīng)。
環(huán)滬樓盤優(yōu)勢在哪
8月25日，上海發(fā)布今年首個(gè)樓市新政“組合拳”，對于符合條件的購房者直接放開外環(huán)外的購房套數(shù)，還提供了公積金、商貸、房產(chǎn)稅等多個(gè)優(yōu)惠政策，被稱為“滬六條”。新政出臺次日，外環(huán)即出現(xiàn)兩個(gè)“日光盤”，政策效應(yīng)明顯。
“外環(huán)放開限購”后，上海外環(huán)購房，對比環(huán)滬購房，在現(xiàn)行政策條件下，哪個(gè)更合適?
在“環(huán)滬第一城”昆山，一個(gè)剛剛畢業(yè)不久的本科生，根據(jù)最新的房產(chǎn)政策，買房已沒有任何門檻，而且可以享受8萬元的“人才房票”補(bǔ)貼，夫妻兩人還可疊加；相比之下，在上海，購買外環(huán)外住房，仍然需要連續(xù)繳納社保或個(gè)人所得稅滿1年及以上，購買外環(huán)內(nèi)住房，則需要3年及以上。
在選房階段，同樣是20萬元的首付資金，在昆山申請“青易貸”，并通過延長還款期限、享受前5年每月最低歸還100元本金的政策，即可購買130萬元左右總價(jià)、65平方米左右的新房；在上海，同樣的首付比例，130萬元左右的總價(jià)，理論上可在外環(huán)外購買大概不到30平方米的新房。
事實(shí)上，環(huán)滬樓市真正吸引的大部分還是在臨界區(qū)縣工作的人群。《2024長三角城市跨城通勤年度報(bào)告(公眾版)》數(shù)據(jù)顯示，從周邊地區(qū)流入上海的跨域通勤人員中，工作熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在嘉定區(qū)、青浦區(qū)等臨界區(qū)縣，占比達(dá)67.52%，通勤距離集中在20—30公里。而從昆山流入通勤的人員，工作區(qū)域18%左右在嘉定，12%左右在青浦，4.5%在閔行。對于這些人群來說，購買昆山的房子，相對而言性價(jià)比更高。
環(huán)滬樓市提升競爭力
2023年以來，環(huán)滬各城積極發(fā)布樓市刺激政策。
如嘉善縣購買新建商品房可獲得3萬—5萬元優(yōu)惠券，平湖購房可享每平方米80元的契稅補(bǔ)貼。太倉除“以舊換新”政策外，在2025年4月還推出“人才房票”政策，根據(jù)人才等級，最高補(bǔ)貼可達(dá)150萬元。南通則為多子女家庭購房給予5萬元的一次性購房補(bǔ)貼。
環(huán)滬改善型需求也在這一輪政策中被激活。數(shù)據(jù)顯示，環(huán)滬各地成交房源，以大面積居多。如2025年6月，太倉主力成交面積段為90—120平方米，占比41.8%；2025年6月，昆山140—180平方米面積段占比最高；2025年5月，啟東成交主力為90—120平方米戶型，占比33.6%。
此外，房屋品質(zhì)成為環(huán)滬樓市中各級政府的宣傳亮點(diǎn)。如昆山市人民政府在官網(wǎng)推薦本地的“第四代住宅”，表示從2024年起，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)豐富聯(lián)排式、圍合式、院落式等多樣化產(chǎn)品類型。嘉興于2024年8月明確立體綠化空間可享受不計(jì)算容積率、建筑面積，不納入停車位、社區(qū)用房等相關(guān)配套指標(biāo)計(jì)算的支持政策。(見習(xí)記者 張馳 崔藝林)
